จุดเด่นในการลงทุน

จุดเด่นของทรัพย์สินหลักที่ลงทุนครั้งแรกของกองทรัสต์

การลงทุนในทรัพย์สินหลักที่ลงทุนครั้งแรกของกองทรัสต์นั้นมีความน่าสนใจในการลงทุน ดังต่อไปนี้

1
ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางของกรุงเทพมหานคร และเชื่อมต่อกับการคมนาคมหลากหลายเส้นทางได้โดยสะดวก (Location Connectivity)

โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ หรือทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรก เป็นโครงการอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท บริเวณซอยสุขุมวิท 35 ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการค้าที่สำคัญของกรุงเทพมหานคร โดยโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์มีทางเข้า-ออกหลัก 2 ทาง คือ ด้านหน้าซึ่งอยู่ติดกับถนนสุขุมวิท และด้านข้างติดกับซอยสุขุมวิท 35 จึงสามารถรองรับการสัญจรของทั้งผู้ใช้บริการห้างสรรพสินค้าและผู้ใช้บริการอาคารสำนักงานของโครงการโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ทั้งในช่วงเวลาปกติและช่วงเวลาเร่งด่วน ได้อย่างสะดวกและมีประสิทธิภาพ

ในด้านการคมนาคม โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ มีทางเชื่อมต่อสู่ช่องทางการคมนาคมที่สะดวกหลากหลายช่องทาง โดยตัวอาคารมีทางเดินเชื่อมต่อโดยตรงจากรถไฟฟ้าบีทีเอส (BTS) สถานีพร้อมพงษ์ เชื่อมเข้าสู่ตัวอาคารที่บริเวณชั้น M ของอาคารเดอะกลาสควอเทียร์ ซึ่งเป็นชั้นเดียวกับที่ตั้งล็อบบี้ (Lobby) ของอาคารสำนักงาน อีกทั้ง โครงการยังมีที่ตั้งที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) สถานีสุขุมวิท ซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอส (BTS) สถานีอโศก โดยอยู่ห่างจากที่ตั้งของโครงการเพียงประมาณ 1.2 กิโลเมตร

นอกจากนี้ โครงการยังตั้งอยู่ในพื้นที่ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางสัญจรทางรถยนต์ โดยมีที่ตั้งอยู่ใกล้กับถนนหลักที่สำคัญ เช่น ถนนเพชรบุรี ถนนรัชดาภิเษก และถนนพระราม 4 เป็นต้น อีกทั้ง จากโครงการยังสามารถเดินทางไปยังทางพิเศษเฉลิมนคร (ระบบทางด่วนขั้นที่ 1) บริเวณทางขึ้น-ลงเพลินจิต และทางขึ้น-ลงท่าเรือ รวมถึงสามารถเชื่อมต่อไปยังทางพิเศษฉลองรัช (ทางด่วนสายรามอินทรา-อาจณรงค์) บริเวณทางขึ้น-ลง คลองตัน ได้สะดวก ด้วยเส้นทางการคมนาคมที่หลากหลายรอบโครงการดังกล่าว ส่งผลให้โครงการภิรัช ทาวเวอร์ แอทเอ็มควอเทียร์ มีความโดดเด่นในด้านที่ตั้งที่เป็นศูนย์การคมนาคมที่ครบครัน สอดรับการใช้ชีวิตเร่งด่วนของคนเมืองในปัจจุบันอย่างแท้จริง

2
สภาพแวดล้อมโดยรอบของโครงการมีความโดดเด่นด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก และสวนสาธารณะใจกลางเมือง ที่สามารถตอบสนองความต้องการของบริษัทยุคใหม่ และวิถีชีวิตของคนเมืองได้อย่างครบวงจร (Lifestyle Ecosystem)

นอกจากทำเลที่ตั้งของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ จะเอื้อประโยชน์สำหรับการเชื่อมต่อด้านการคมนาคมสัญจรดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ยังมีสภาพแวดล้อมโดยรอบ (Ecosystem) ที่สามารถตอบสนองวิถีชีวิตของคนเมืองที่หลากหลาย (Diverse Lifestyle) ได้ตลอด 24 ชั่วโมง รวมถึงการที่โครงการอาคารสำนักงานตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกับศูนย์การค้า ดิ เอ็มควอเทียร์ (The EmQuartier Shopping Complex) ซึ่งได้รับรางวัล Best Commercial Architectural Design จากการออกแบบโครงการศูนย์การค้าให้มีพื้นที่สีเขียวประกอบอยู่ได้อย่างสวยงามกลมกลืน และยังสามารถเดินเชื่อมไปยังฝั่งตรงข้ามเข้าสู่ศูนย์การค้า ดิ เอ็มโพเรียม (The Emporium Shopping Complex) จึงทำให้ผู้เช่าโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ได้รับความสะดวกสบายในการเข้าถึงร้านค้า ร้านอาหาร สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน และสามารถใช้พื้นที่สีเขียวภายในพื้นที่ของศูนย์การค้าเป็นที่พักผ่อนได้

อีกทั้ง ฝั่งตรงข้ามของโครงการยังอยู่ใกล้สวนสาธารณะอุทยานเบญจสิริ ซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ใจกลางเขตศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งเป็นสถานที่ทางเลือกในการพักผ่อนหย่อนใจ และเป็นสถานที่ในการออกกำลังกายซึ่งสอดคล้องกับค่านิยมในการดูแลสุขภาพของคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี ซึ่งสภาพแวดล้อมของโครงการจัดเป็นอีกหนึ่งจุดเด่นสำคัญของโครงการที่สร้างความแตกต่างจากอาคารสำนักงานอื่น ๆ และทำให้บริษัทได้รับความสนใจจากบริษัทชั้นนำทั้งในประเทศและต่างประเทศตั้งแต่เริ่มโครงการ

3
ประโยชน์เกื้อหนุนกันทางธุรกิจ (Business Synergies) ที่เกิดจากลักษณะโครงการ Mixed-use Commercial Complex

โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ถูกพัฒนาขึ้นภายใต้แนวคิดสำคัญ 2 ประการ คือ การเป็นโครงการที่สามารถตอบสนองความต้องการและสอดรับกับวิถีการดำเนินชีวิตของคนเมืองในกรุงเทพมหานครให้มากที่สุด และเพื่อมุ่งให้เกิดการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์อย่างสูงสุดและเต็มประสิทธิภาพ ด้วยแนวคิดทั้งสองนี้ โครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ซึ่งกองทรัสต์จะเข้าลงทุนในครั้งนี้ จึงเป็นอาคารสำนักงานที่ได้รับการออกแบบให้เป็นส่วนหนึ่งในโครงการ Mixed-use Commercial Complex และตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกันกับศูนย์การค้า ดิ เอ็มควอเทียร์ (The EmQuartier) ที่พัฒนาและบริหารจัดการโดย สุขุมวิท ซิตี้มอลล์ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันมาตั้งแต่แรกเริ่ม

ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการในลักษณะ Mixed-use Commercial Complex ร่วมกันระหว่าง กลุ่มภิรัชบุรี และสุขุมวิท ซิตี้มอลล์ อันเป็นพันธมิตรทางธุรกิจซึ่งมีประสบการณ์และความสามารถทั้งในธุรกิจอาคารสำนักงาน และธุรกิจศูนย์การค้า ได้ส่งเสริมให้เกิดประโยชน์ร่วมกันทางธุรกิจ (Business Synergies) ต่อทั้งสองบริษัท และต่อภาพลักษณ์ของโครงการโดยรวม กล่าวคือ การมีศูนย์การค้าชั้นนำของประเทศ ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ได้ช่วยส่งเสริมให้ทำเลที่ตั้งของอาคารสำนักงานเป็นที่รู้จักในวงกว้างและได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้น โดยเฉพาะผู้เช่าซึ่งเป็นบริษัทที่ประกอบไปด้วยบุคคลากรรุ่นใหม่ ซึ่งต้องการความสะดวกสบายจากทางเลือกในการเดินทางหลายรูปแบบ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ จากศูนย์การค้า ในขณะเดียวกัน การมีโครงการอาคารสำนักงานในบริเวณเดียวกับศูนย์การค้า ดิ เอ็มควอเทียร์ ก็ได้ช่วยเพิ่มการสัญจรของผู้คน (Traffic) ในพื้นที่ห้างสรรพสินค้า ไม่ว่าจะเป็นบุคคลากรของผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน หรือผู้มาติดต่อธุรกิจ (Vistor) กับผู้เช่าสำนักงาน มีส่วนช่วยเกื้อหนุนให้การจับจ่ายใช้สอยในร้านค้าและร้านอาหารของศูนย์การค้ามีมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงเวลาทำการของสำนักงานในวันจันทร์ ถึงวันศุกร์ ซึ่งเป็นช่วงที่ศูนย์การค้ามีผู้คนสัญจร (Traffic) ไม่มากนักเมื่อเทียบกับช่วงวันหยุดเสาร์อาทิตย์ และวันหยุดนักขัตฤกษ์

นอกจากนี้ ด้วยลักษณะการเป็น Mixed-use Commercial Complex ของโครงการ ยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น ด้วยการสามารถจัดสรรให้มีการใช้พื้นที่หรือบริการบางอย่างของอาคารร่วมกันในช่วงเวลาที่มีความต้องการใช้แตกต่างกัน เช่น พื้นที่จอดรถของอาคารสำนักงาน ซึ่งจะไม่ได้มีการใช้งานอย่างเต็มที่ในช่วงนอกเวลาทำการ (Non-Office Hour) ดังนั้น โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ จึงได้จัดหาประโยชน์จากพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มเติมโดยให้ศูนย์การค้า ดิ เอ็ม ควอเทียร์ เข้ามาใช้ประโยชน์ในพื้นที่จอดรถส่วนสำนักงานได้ระหว่างช่วงเวลา 18:00 น. ถึงเวลา 6:00 น. ของวันถัดไป และตลอดวันของวันเสาร์ วันอาทิตย์ และวันหยุดนักขัตฤกษ์ เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงสุดในพื้นที่ดังกล่าว และเป็นการเพิ่มช่องทางรายได้อีกช่องทางหนึ่งให้กับโครงการสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ เป็นต้น

4
อาคารสำนักงานเกรด A มีคุณภาพสูง และบริหารจัดการโดยมุ่งเน้นคุณภาพ

ทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกเป็นอาคารสำนักงานเกรด A ที่ก่อสร้างเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินการในเดือนมีนาคม ปี พ.ศ. 2558 อาคารจึงยังอยู่ในสภาพใหม่และมีความทันสมัย โดยตัวอาคารมีความสวยงามโดดเด่น เน้นการออกแบบด้วยสถาปัตยกรรมร่วมสมัย ผสมผสานสอดคล้องกันทั้งภายนอกอาคารและการตกแต่งภายใน อีกทั้ง ตัวอาคารยังก่อสร้างด้วยวัสดุคุณภาพสูง เพื่อให้อาคารมีความแข็งแรงทนทาน และมีอายุการใช้งานยาวนาน ประกอบกับ เลือกติดตั้งระบบสาธารณูปโภคที่ทันสมัย ควบคู่กับการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) โดยการจัดทำแผนบำรุงซ่อมแซมที่ชัดเจน และมีการตรวจระบบสาธารณูปโภค สภาพของอุปกรณ์ต่าง ๆ เช่น ลิฟต์และระบบป้องกันอัคคีภัยอย่างสม่ำเสมอตามมาตรฐาน อีกทั้ง ยังมีหน่วยงานประจำอาคารที่มีประสบการณ์และพร้อมแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้ทันท่วงที เพื่อให้การใช้งานเป็นไปอย่างราบรื่น และลดโอกาสที่ผู้เช่าจะประสบปัญหาในการใช้งานให้น้อยที่สุด

นอกจากนี้ ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และระบบสาธารณูปโภคของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ยังมีการบริหารที่เน้นด้านคุณภาพเป็นสำคัญ โดยมุ่งให้พื้นที่ใช้สอยของอาคารสำนักงาน และงานระบบสาธารณูปโภคของโครงการอยู่ในสภาพที่ใหม่ สะอาด และพร้อมใช้งานอยู่เสมอ เพื่อสร้างความพึงพอใจและความมั่นใจให้กับผู้เช่าในระยะยาว

ทั้งนี้ นอกจากภายในอาคารจะเน้นการใช้วัสดุที่มีคุณภาพและความสวยงามแล้ว พื้นที่สำนักงานได้รับการออกแบบให้สอดคล้องภายใต้แนวคิด “Work Place Strategy” ให้สามารถใช้สอยพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และมีความยืดหยุ่น (Flexibility) ที่จะปรับเปลี่ยนการใช้งานเพื่อตอบสนองต่อทุกความต้องการของผู้เช่าได้อย่างลงตัว โดยพื้นที่สำนักงานแต่ละยูนิตถูกออกแบบให้มีขนาดเหมาะสมและมีขนาดมาตรฐาน เพิ่มความยืดหยุ่นในการปล่อยเช่า และในการปรับเพิ่มลดขนาดได้ตามความต้องการของผู้เช่า โดยเป็นรูปแบบผังพื้นที่เช่าที่ไม่มีเสา (Column Free) จึงสามารถใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพทุกตารางเมตร อีกทั้งมีระบบเพดานแบบตาราง (Grid-based) และผนังแบบเคลื่อนย้ายได้ ซึ่งทำให้ผู้เช่าสามารถปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่ และสภาพแวดล้อมภายในสำนักงานได้ตามความต้องการ พร้อมสำหรับการขยายและปรับเปลี่ยนได้ในอนาคต ซึ่งอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่ได้รับการออกแบบผังพื้นที่ที่มีประสิทธิภาพดังกล่าวนั้นยังมีจำนวนจำกัด โดยจะเป็นอาคารที่สร้างเสร็จหลัง พ.ศ. 2554 เท่านั้น

อาคารยังออกแบบโดยคำนึงถึงการประหยัดพลังงาน เช่น การออกแบบผนังอาคารที่ทำขึ้นด้วยกระจกสองชนิดที่มีคุณสมบัติแตกต่างกัน คือ กระจกชนิดแผ่รังสีต่ำ (Low-E Glass) และกระจกสะท้อนแสง เพื่อช่วยในการช่วยลดมลภาวะทางเสียงและลดการแผ่ความร้อนจากภายนอกเข้าสู่ตัวอาคาร ซึ่งทำให้โครงการสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายจากระบบปรับอากาศ และโครงการยังมีการติดตั้งระบบลิฟต์แบบกำหนดชั้นปลายทาง เพื่อความรวดเร็ว ประหยัดเวลา ลดการหยุดระหว่างชั้น ซึ่งจะทำให้ลดความหนาแน่นและเพิ่มความสะดวกสบายของผู้เช่าอาคารสำนักงาน เป็นต้น

5
การบริหารจัดการโดยกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี ซึ่งมีความรู้ความเข้าใจในโครงการตั้งแต่แรกเริ่ม และมีประสบการณ์และความพร้อมในการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์

หลังจากที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกแล้ว กองทรัสต์จะแต่งตั้งภิรัช แมนเนจเม้นท์ ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มเดียวกันกับภิรัชบุรี เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรก

ภิรัชแมนเนจเม้นท์ มีความพร้อมในการปฏิบัติหน้าที่และมีประสบการณ์ในการบริหารจัดการโครงการอาคารสำนักงานของกลุ่มภิรัชบุรี เนื่องจากภิรัชแมนเนจเม้นท์เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ มาตั้งแต่เริ่มดำเนินโครงการ ทำให้มีความรู้ความเข้าใจในการดำเนินงานของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ และผู้เช่าที่เป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของโครงการเป็นอย่างดี รวมถึงส่งผลให้การดำเนินงานของโครงการภายหลังจากที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในทรัพย์สินมีความราบรื่นและต่อเนื่อง

6
มุ่งเน้นการจัดหาผู้เช่าที่มีคุณภาพและบริหารกลุ่มผู้เช่า (Tenant Mix) ให้กระจายตัวอย่างเหมาะสม

โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ให้ความสำคัญในกระบวนการคัดเลือกและจัดหาผู้เช่าตั้งแต่เริ่มโครงการ โดยก่อนการคัดเลือกผู้เช่าแต่ละราย จะต้องพิจารณาว่าผู้เช่ารายนั้นมีประวัติน่าเชื่อถือ และมีศักยภาพเพียงพอที่จะเป็นผู้เช่าระยะยาว เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดการผิดชำระหนี้ค่าเช่าและค่าบริการ ลดอัตราการหมุนเวียนของผู้เช่า และให้สามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ให้อยู่ในระดับสูงได้อย่างต่อเนื่อง อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญในการคัดเลือกผู้เช่าของโครงการซึ่งเป็นเรื่องที่โครงการได้ให้ความสำคัญมาตั้งแต่แรกเริ่ม คือการมุ่งเน้นที่จะสร้างกลุ่มผู้เช่า (Tenant Mix) ที่มีความหลากหลายและกระจายตัวอย่างเหมาะสมทั้งในด้านประเภทธุรกิจ ประเภทอุตสาหกรรม สัญชาติของผู้เช่า และขนาดพื้นที่เช่า เพื่อลดการพึ่งพิงทางรายได้จากผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง หรือกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง และลดความเสี่ยงหากอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่งได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของกลุ่มผู้เช่าในอุตสาหกรรมนั้นได้

นอกจากกระบวนการคัดเลือกผู้เช่าที่มีศักยภาพและเหมาะสมแล้ว การบริหารพื้นที่เช่ายังมุ่งสร้างความยืดหยุ่น (Flexibility) แก่ลูกค้า โดยจัดให้มีการวางแผนและวิเคราะห์ความเหมาะสมในการจัดสรรพื้นที่เช่าแต่ละยูนิตให้กับผู้เช่าแต่ละราย เพื่อให้สามารถรองรับในกรณีที่ผู้เช่าต้องการปรับเพิ่มพื้นที่เช่าในอนาคต อีกทั้ง ภายในพื้นที่เช่ายังออกแบบให้ผู้เช่าสามารถปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่และสภาพแวดล้อมภายในได้ตามความต้องการ ด้วยกลยุทธ์ดังกล่าว ส่งผลให้โครงการจึงสามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้มากที่สุด อีกทั้งเป็นการลดความเสี่ยงที่โครงการจะสูญเสียโอกาสทางธุรกิจหากไม่สามารถเพิ่มหรือลดพื้นที่เช่าตามความต้องการของผู้เช่าได้

7
ธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District : CBD)

ธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงมีแนวโน้มที่ดี เนื่องจากอุปทาน (Supply) ของพื้นที่อาคารสำนักงานในตลาดมีอยู่อย่างจำกัด ในขณะที่อุปสงค์ (Demand) หรือความต้องการเช่าพื้นที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยตามข้อมูลภาพรวมของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 4 พ.ศ. 2559 ซึ่งจัดทำโดยซีบีอาร์อี (CBRE) พบว่าในช่วงตั้งแต่ ปี พ.ศ. 2543 จนถึงปัจจุบัน พื้นที่อาคารสำนักงานมีจำนวนพื้นที่เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 22 ในขณะที่พื้นที่ที่มีการเช่าเพิ่มสูงขึ้นถึงร้อยละ 66 ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งการเพิ่มขึ้นของการเช่าพื้นที่ที่สูงกว่าจำนวนพื้นที่เช่าดังกล่าว ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ลดลงจากร้อยละ 32 ในปี พ.ศ. 2543 เหลือเพียงร้อยละ 8 ในปี พ.ศ. 2559

นอกจากนี้ เนื่องจากทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่ผู้เช่าใช้พิจารณาในการเลือกเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน ส่งผลให้อาคารสำนักงานในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ได้รับความนิยมจากผู้เช่ามาโดยตลอด และมีอัตราพื้นที่ว่างที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะเขตสุขุมวิทตอนต้นซึ่งมีอัตราพื้นที่ว่างต่ำที่สุด เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลอื่นในเขตศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สีลม สาทร และลุมพินี โดยในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมาเขตสุขุมวิทตอนต้นมีอัตราพื้นที่ว่างต่ำกว่าร้อยละ 10 มาโดยตลอด เนื่องจากอาคารสำนักงานบริเวณนี้ตั้งอยู่ใจกลางเมือง สามารถเดินทางได้สะดวกทั้งจากระบบขนส่งมวลชนทางราง (รถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน) จึงได้รับความสนใจจากผู้เช่าทั้งบริษัทไทยและบริษัทต่างชาติ ประกอบกับอุปทานของพื้นที่สำนักงานให้เช่าในเขตสุขุมวิทตอนต้นมีจำกัด โดยมีพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าทั้งสิ้น 874,726 ตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 10.22 เมื่อเทียบกับพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานาคร ซึ่งมีพื้นที่รวมทั้งหมด 8,555,958 ตารางเมตร ซึ่งพื้นที่อาคารสำนักงานในเขตสุขุมวิทตอนต้นมีพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A เพียงร้อยละ 21 เท่านั้น จึงทำให้ราคาค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่สุขุมวิทตอนต้นปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามรายงานของซีบีอาร์อี (CBRE) ด้วยความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานที่มีมากกว่าอุปทานอย่างต่อเนื่องประกอบกับพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนายังคงมีจำกัด จึงมีการคาดการณ์ว่าอัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานในบริเวณนี้จะยังมีแนวโน้มต่ำลง และราคาค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นต่อไปในอนาคต

8
การประสานผลประโยชน์ร่วมกันระหว่างฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

ภิรัช รีท แมนเนจเม้นท์ ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มเดียวกันกับภิรัชบุรี จะได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ ในขณะที่ภิรัชแมนเนจเม้นท์ ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มเดียวกันกับภิรัชบุรีเช่นกัน จะได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรก ภิรัชบุรี และ/หรือกลุ่มบุคคลที่เกี่ยวข้อง ยังมีความประสงค์ที่จะลงทุนในสัดส่วนประมาณไม่น้อยกว่าร้อยละ 25 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายทั้งหมดในวันที่จดทะเบียนจัดตั้งกองทรัสต์ จึงเป็นการเสริมสร้างความมั่นใจในเรื่องผลประโยชน์ร่วมกันระหว่างกลุ่มภิรัชบุรีกับผู้ถือหน่วยทรัสต์รายอื่น

นอกจากนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกจะได้รับค่าตอบแทนจากการทำหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยโครงสร้างค่าตอบแทนซึ่งสัมพันธ์กับผลการดำเนินงานของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรก อันจะเป็นแรงผลักดันและแรงจูงใจสำคัญให้ผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์บริหารจัดการกองทรัสต์และทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกอย่างมีประสิทธิภาพและได้ผลตอบแทนสูงสุด

9
กองทรัสต์มีโอกาสในการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมโดยอาศัยสิทธิในการทำคำเสนอซื้อ (Right to Offer) และสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal)

ตลอดระยะเวลาดำเนินงานของกองทรัสต์ กองทรัสต์จะได้รับสิทธิในการทำคำเสนอซื้อ (Right to Offer) ในอสังหาริมทรัพย์ที่ประเภทอาคารสำนักงานของกลุ่มภิรัชบุรี ซึ่งการได้สิทธิในการทำคำเสนอซื้อ (Right to Offer) นี้ จะช่วยส่งเสริมให้กองทรัสต์มีโอกาสที่จะขยายไปลงทุนในอาคารสำนักงานอื่นที่มีคุณภาพซึ่งพัฒนาโดยกลุ่มภิรัชบุรี และเป็นการลดความเสี่ยงของกองทรัสต์ในการพึ่งพิงเพียงผลประกอบการของทรัพย์สินแห่งใดแห่งหนึ่ง และยังส่งเสริมให้กองทรัสต์มีความน่าสนใจมากขึ้นในด้านแนวโน้มการเติบโตที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ กองทรัสต์จะได้รับสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) ในกรณีที่กลุ่มภิรัชบุรีประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์หรือให้สิทธิการเช่าหรือให้สิทธิการเช่าช่วง ในอาคารสำนักงาน พื้นที่ในอาคารสำนักงาน หรือที่ดินที่ตั้งอาคารสำนักงาน แก่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งการได้สิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) เป็นการลดความเสี่ยงของกองทรัสต์ในการที่ผู้ประกอบกิจการให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานรายอื่นได้รับทรัพย์สินดังกล่าวภายใต้เงื่อนไขที่ดีกว่าเงื่อนไขที่ได้มีการเสนอให้แก่กองทรัสต์