จุดเด่นในการลงทุน

จุดเด่นของทรัพย์สินหลักที่ลงทุนของกองทรัสต์

การลงทุนในทรัพย์สินหลักที่ลงทุนของกองทรัสต์นั้นมีความน่าสนใจในการลงทุน ดังต่อไปนี้

1
ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางของกรุงเทพมหานคร และเชื่อมต่อกับการคมนาคมหลากหลายเส้นทางได้โดยสะดวก (Location Connectivity)

โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ หรือทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุน เป็นโครงการอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการค้าที่สำคัญของกรุงเทพมหานคร ด้านการคมนาคมมีทางเชื่อมต่อสู่ช่องทางการคมนาคมที่สะดวกหลากหลายช่องทาง โดยทางเข้าอาคารมีทางเดินเชื่อมต่อโดยตรงจากรถไฟฟ้าบีทีเอส (BTS) สถานีพร้อมพงษ์ ที่เชื่อมเข้าสู่ตัวอาคารที่บริเวณชั้น M ของอาคารเดอะกลาสควอเทียร์ ซึ่งเป็นชั้นเดียวกับที่ตั้งล็อบบี้ (Lobby) ของอาคารสำนักงาน อีกทั้ง โครงการยังมีที่ตั้งที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) สถานีสุขุมวิท ซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอส (BTS) สถานีอโศก โดยอยู่ห่างจากที่ตั้งของโครงการเพียงประมาณ 1.2 กิโลเมตร

นอกจากนี้ โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ยังตั้งอยู่ในพื้นที่ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางสัญจรทางรถยนต์ โดยมีที่ตั้งอยู่ใกล้กับถนนหลักที่สำคัญ เช่น ถนนเพชรบุรี ถนนรัชดาภิเษก และถนนพระราม 4 เป็นต้น จากโครงการยังสามารถเดินทางไปยังทางด่วนได้ง่าย ด้วยเส้นทางการคมนาคมที่หลากหลายรอบโครงการดังกล่าว ส่งผลให้โครงการภิรัช ทาวเวอร์ แอทเอ็มควอเทียร์ มีความโดดเด่นในด้านที่ตั้งที่เป็นศูนย์การคมนาคมที่ครบครัน สอดรับการใช้ชีวิตเร่งด่วนของคนเมืองในปัจจุบันอย่างแท้จริง

2
สภาพแวดล้อมโดยรอบของโครงการมีความโดดเด่นด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก และสวนสาธารณะใจกลางเมือง ที่สามารถตอบสนองความต้องการของบริษัทยุคใหม่ และวิถีชีวิตของคนเมืองได้อย่างครบวงจร (Lifestyle Ecosystem)

โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ มีสภาพแวดล้อมโดยรอบ (Ecosystem) ที่สามารถตอบสนองวิถีชีวิตของคนเมืองที่หลากหลาย (Diverse Lifestyle) ได้ตลอด 24 ชั่วโมง จึงทำให้ผู้เช่าโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ได้รับความสะดวกสบายในการเข้าถึงร้านค้า ร้านอาหาร สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน

อีกทั้ง ฝั่งตรงข้ามของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ยังอยู่ใกล้สวนสาธารณะอุทยานเบญจสิริ ซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ใจกลางเขตศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งเป็นสถานที่พักผ่อนหย่อนใจที่สำคัญของกรุงเทพมหานคร และเป็นสถานที่เหมาะกับการออกกำลังกายซึ่งสอดคล้องกับค่านิยมในการดูแลสุขภาพของคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี ซึ่งสภาพแวดล้อมของโครงการจัดเป็นอีกหนึ่งจุดเด่นสำคัญของโครงการที่สร้างความแตกต่างจากอาคารสำนักงานอื่น ๆ และทำให้โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ได้รับความสนใจจากบริษัทชั้นนำทั้งในประเทศและต่างประเทศ

3
ประโยชน์เกื้อหนุนกันทางธุรกิจ (Business Synergies) ที่เกิดจากลักษณะโครงการ Mixed-use Commercial Complex

โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ถูกพัฒนาขึ้นภายใต้แนวคิดสำคัญ 2 ประการ คือ เป็นโครงการที่สามารถตอบสนองความต้องการและสอดรับกับวิถีการดำเนินชีวิตของคนเมืองในกรุงเทพมหานครให้มากที่สุด และมุ่งเน้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์อย่างสูงสุดและเต็มประสิทธิภาพ ด้วยแนวคิดทั้งสองนี้ โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ จึงเป็นอาคารสำนักงานที่ได้รับการออกแบบให้เป็นส่วนหนึ่งในโครงการ Mixed-use Commercial Complex และตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกันกับศูนย์การค้า ดิ เอ็มควอเทียร์ (The EmQuartier)

ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการในลักษณะ Mixed-use Commercial Complex ร่วมกันระหว่างอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าชั้นนำ ได้ส่งเสริมให้เกิดประโยชน์ร่วมกันทางธุรกิจ (Business Synergies) ต่อภาพลักษณ์ของโครงการ กล่าวคือ การมีศูนย์การค้าชั้นนำของประเทศ ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ได้ช่วยส่งเสริมให้ทำเลที่ตั้งของอาคารสำนักงานเป็นที่รู้จักในวงกว้างและได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้น อีกทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ จากศูนย์การค้า รวมทั้งอาคารสำนักงานยังมีส่วนช่วยเกื้อหนุนให้การจับจ่ายใช้สอยในร้านค้าและร้านอาหารของศูนย์การค้ามีมากขึ้น โดยเฉพาะช่วงเวลาทำการของสำนักงานในวันจันทร์ ถึงวันศุกร์

4
อาคารสำนักงานเกรด A มีคุณภาพสูง และบริหารจัดการโดยมุ่งเน้นคุณภาพ

ทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์ลงทุนเป็นอาคารสำนักงานเกรด A ที่ก่อสร้างเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินการในเดือนมีนาคม ปี พ.ศ. 2558 อาคารจึงยังอยู่ในสภาพใหม่และมีความทันสมัย โดยตัวอาคารมีความสวยงามโดดเด่น เน้นการออกแบบด้วยสถาปัตยกรรมร่วมสมัย ผสมผสานสอดคล้องกันทั้งภายนอกอาคารและการตกแต่งภายใน อีกทั้ง ตัวอาคารยังก่อสร้างด้วยวัสดุคุณภาพสูง เพื่อให้อาคารมีความแข็งแรงทนทาน และมีอายุการใช้งานยาวนาน ประกอบกับระบบสาธารณูปโภคที่ทันสมัย ควบคู่กับการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) โดยการจัดทำแผนบำรุงซ่อมแซมที่ชัดเจน อีกทั้งยังมีหน่วยงานประจำอาคารที่มีประสบการณ์และพร้อมแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้ทันท่วงที เพื่อให้การใช้งานเป็นไปอย่างราบรื่น และลดโอกาสที่ผู้เช่าจะประสบปัญหาในการใช้งานให้น้อยที่สุด

ทั้งนี้ นอกจากภายในอาคารจะเน้นการใช้วัสดุที่มีคุณภาพและความสวยงามแล้ว พื้นที่สำนักงานได้รับการออกแบบให้สอดคล้องภายใต้แนวคิด “Work Place Strategy” ให้สามารถใช้สอยพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และมีความยืดหยุ่น (Flexibility) ที่จะปรับเปลี่ยนการใช้งานเพื่อตอบสนองต่อทุกความต้องการของผู้เช่าได้อย่างลงตัว โดยพื้นที่สำนักงานแต่ละยูนิตถูกออกแบบให้มีขนาดเหมาะสมสำหรับผู้เช่า เพิ่มความยืดหยุ่นในการปล่อยเช่า

5
การบริหารจัดการอาคารโดยกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี ซึ่งมีความรู้ความเข้าใจในโครงการตั้งแต่แรกเริ่ม และมีประสบการณ์และความพร้อมในการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์

หลังจากที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในทรัพย์สินแล้ว กองทรัสต์ได้แต่งตั้งภิรัช แมนเนจเม้นท์ ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มเดียวกันกับภิรัชบุรี เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุน

ภิรัช แมนเนจเม้นท์ มีความพร้อมในการปฏิบัติหน้าที่และมีประสบการณ์ในการบริหารจัดการโครงการอาคารสำนักงานของกลุ่มภิรัชบุรี เนื่องจากภิรัชแมนเนจเม้นท์เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ มาตั้งแต่เริ่มดำเนินโครงการ ทำให้มีความรู้ความเข้าใจในการดำเนินงานของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ และผู้เช่าที่เป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของโครงการเป็นอย่างดี รวมถึงส่งผลให้การดำเนินงานของโครงการภายหลังจากที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในทรัพย์สินมีความราบรื่นและต่อเนื่อง

6
มุ่งเน้นการจัดหาผู้เช่าที่มีคุณภาพและบริหารกลุ่มผู้เช่า (Tenant Mix) ให้กระจายตัวอย่างเหมาะสม

โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ให้ความสำคัญในกระบวนการคัดเลือกและจัดหาผู้เช่าตั้งแต่เริ่มโครงการ เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดการผิดชำระหนี้ค่าเช่าและค่าบริการ ลดอัตราการหมุนเวียนของผู้เช่า และให้สามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ให้อยู่ในระดับสูงได้อย่างต่อเนื่อง อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญในการคัดเลือกผู้เช่าของโครงการซึ่งเป็นเรื่องที่โครงการได้ให้ความสำคัญมาตั้งแต่แรกเริ่ม คือการมุ่งเน้นที่จะสร้างกลุ่มผู้เช่า (Tenant Mix) ที่มีความหลากหลายและกระจายตัวอย่างเหมาะสมทั้งในด้านประเภทธุรกิจ ประเภทอุตสาหกรรม สัญชาติของผู้เช่า และขนาดพื้นที่เช่า เพื่อลดการพึ่งพิงทางรายได้จากผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง หรือกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง และลดความเสี่ยงหากอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่งได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้เช่าในอุตสาหกรรมนั้นได้

7
ธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District : CBD)

ธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงมีแนวโน้มที่ดี เนื่องจากอุปทาน (Supply) ของพื้นที่อาคารสำนักงานในตลาดมีอยู่อย่างจำกัด ในขณะที่อุปสงค์ (Demand) หรือความต้องการเช่าพื้นที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่ผู้เช่าใช้พิจารณาในการเลือกเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน ส่งผลให้อาคารสำนักงานในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ได้รับความนิยมจากผู้เช่ามาโดยตลอด และมีอัตราพื้นที่ว่างที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะเขตสุขุมวิทตอนต้นซึ่งมีอัตราพื้นที่ว่างต่ำที่สุด เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลอื่นในเขตศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สีลม สาทร และลุมพินี เนื่องจากอาคารสำนักงานบริเวณนี้ตั้งอยู่ใจกลางเมือง สามารถเดินทางได้สะดวกทั้งจากระบบขนส่งมวลชนทางราง (รถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน) จึงได้รับความสนใจจากผู้เช่าทั้งบริษัทไทยและบริษัทต่างชาติ ประกอบกับอุปทานของพื้นที่สำนักงานให้เช่าในเขตสุขุมวิทตอนต้นมีจำกัด

8
การประสานผลประโยชน์ร่วมกันระหว่างฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

ภิรัช รีท แมนเนจเม้นท์ ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มเดียวกันกับภิรัชบุรี ในฐานะเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ ในขณะที่ภิรัชแมนเนจเม้นท์ ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มเดียวกันกับภิรัชบุรีเช่นกัน ได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุน

ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้รับค่าตอบแทนจากการทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยโครงสร้างค่าตอบแทนซึ่งสัมพันธ์กับผลการดำเนินงานของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ อันจะเป็นแรงผลักดันและแรงจูงใจสำคัญให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์บริหารจัดการอาคารและทรัพย์สินของกองทรัสต์อย่างมีประสิทธิภาพและได้ผลตอบแทนสูงสุด

9
กองทรัสต์มีโอกาสในการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมโดยอาศัยสิทธิในการทำคำเสนอซื้อ (Right to Offer) และสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal)

ตลอดระยะเวลาดำเนินงานของกองทรัสต์ กองทรัสต์จะได้รับสิทธิในการทำคำเสนอซื้อ (Right to Offer) ในอสังหาริมทรัพย์ที่ประเภทอาคารสำนักงานของกลุ่มภิรัชบุรี ซึ่งการได้สิทธิในการทำคำเสนอซื้อ (Right to Offer) นี้ จะช่วยส่งเสริมให้กองทรัสต์มีโอกาสที่จะขยายไปลงทุนในอาคารสำนักงานอื่นที่มีคุณภาพซึ่งพัฒนาโดยกลุ่มภิรัชบุรี และเป็นการลดความเสี่ยงของกองทรัสต์ในการพึ่งพิงเพียงผลประกอบการของทรัพย์สินแห่งใดแห่งหนึ่ง และยังส่งเสริมให้กองทรัสต์มีความน่าสนใจมากขึ้นในด้านแนวโน้มการเติบโตที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ กองทรัสต์จะได้รับสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) ในกรณีที่กลุ่มภิรัชบุรีประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์หรือให้สิทธิการเช่าหรือให้สิทธิการเช่าช่วงของทรัยพ์สินที่ลงทุน แก่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งการได้สิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) เป็นการลดความเสี่ยงของกองทรัสต์ในการที่ผู้ประกอบกิจการให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานรายอื่นได้รับทรัพย์สินดังกล่าวภายใต้เงื่อนไขที่ดีกว่าเงื่อนไขที่ได้มีการเสนอให้แก่กองทรัสต์